一棟マンション売却する時に知っておきたい税金のコト » 個人投資家の出口戦略について

個人投資家の出口戦略について

このカテゴリーではマンション投資の出口戦略について解説しています。出口をどのようにするのか決めておかないと、利益が出ないばかりか、借金だけが残ってしまうという結果にもなりかねません。

マンションを購入する前に一度読んでいただきたい内容となっています。

様々なマンション売却戦略、出口に向けた準備と対策

何と言っても重要なのは物件選び。そのためには築年数やエリア、外観、設備などの条件を考慮して、需要や資産価値が下がりにくい物件を選びましょう。

マンション売却の時期は5年?10年?

マンションを売却する時期も非常に重要。税金やローン金利、減価償却などによって得られるリターンがまるで違ってきます。定期的に「いつ売るのがベストか」を考えるようにしましょう。

不動産投資の短期売買で利益を出す

5~7年で売却する短期決戦型は家賃収入などのインカムゲインと、高値で売却することで得られるキャピタルゲインの両方を考慮する必要があります。

不動産投資を長期保有で利益を出す

20年以上物件を保有する長期型はいかに安定的に家賃収入を得るかがカギ。一方でローンの返済状況や市場価値も見ながら、売却についても日頃から考慮しておき、適切なタイミングで売却することで、利益を挙げる・リスクを回避することも可能です。

利益を最大化するなら不動産投資全体的な計画を立てよう

マンションへの投資で利益を得るのであれば、目先のことだけでなく全体的な計画が非常に大切。売却益やローンの返済、家賃下落などをシミュレーションしておくことで、適切な売却タイミングの把握や、リスク回避が可能となります。

サラリーマンの副業で不動産投資する時に大切なコト

副業で不動産投資をするサラリーマンも増えていますが、不動産と株は大きく異なります。すぐに売却できるものではないし、ローンの金利や管理費などのコストもかかります。「どれくらいの期間でいくら稼ぎたいのか」を明確にしておきましょう。

編集からのアドバイス!

資産を拡大させていくために大事な出口戦略

多くの方にとって不動産投資の最終的な目標は、資産を拡大させることにあるはずです。もちろん、節税対策にもなりますが、最終的な利益につながらなければ節税効果も意味を持ちません。順調に資産を拡大させていくために重要なのが出口戦略です。出口戦略とは、購入した不動産を売却して投資した資本を出来る限り回収する取り組みといえます。資産を拡大するため、なぜ出口戦略が重要になるのでしょうか。

出口戦略が重要な理由

ここで理解しておきたいのが住居用不動産と投資用不動産の違いです。住居用不動産は基本的に所有し続けますが、投資用不動産は売却を前提としています。売却を前提として購入する理由は、所有していることそのものがリスクになりうるからです。

不動産を取り巻く環境はめまぐるしく変化しています。良い環境がいつまでも続くわけではありません。予想通りの家賃収入を得られていた物件が、わずかな周辺環境の変化により予想通りの家賃収入を得られなくなることもあります。あるいは、建物の劣化などで家賃が下落することなどもあります。このようなリスクに対応するため売却、すなわち出口を意識して購入する方が多いのです。

不動産の収支を確定する売却

不動産の売却は収支を確定する行為でもあります。うまく出口を見つけられないと、安定した家賃収入を得られていたのに、最終的に赤字になることがあります。だから、出口戦略が重要といわれるのです。このことは次の例をみれば分かります。

家賃7万円の部屋が8戸あるマンションを1億円で購入。空室率は10%、運用期間は5年。5年間で得られた家賃収入は以下の通りです。

7万円×8戸×12カ月×5年×90%=30,240,000円

5年間でおおよそ3,000万円の家賃収入を得られました。このマンションを何かしらの理由で、6,000万円で売ったと仮定します。最終的な収支は以下の通りです。

家賃収入3,000万円+売却価格6,000万円-購入価格1億円=-1,000万円

順調に家賃収入を得られていたにもかかわらず、最終的には1,000万円の赤字という結果になりました。少し極端な例かもしれませんが、出口戦略が重要であることが分かります。有するマンションを購入時と同等程度の価格で売却するためには、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

マンションの資産価値を維持することが重要

マンションを高く売るための出口戦略は、購入計画を立てる段階から始まります。まだ、物件を購入していない方は、物件の立地条件、物件の状態、設備などに注目するとよいでしょう。

交通の便が良い・駅から近い・会社や学校が近くにある・周辺の環境が良い・築年数が浅い・メンテナンスが行き届いている・設備が充実しているなどの物件は、住居を探している方から人気です。収益を得やすい物件なので、高値で売却できる可能性が高まります。出口戦略を意識して、売りやすい物件を購入することが重要です。

資産価値を維持する方法

以上の条件に該当する物件を購入したからといって、確実に高値で売れるわけではありません。運用次第では資産価値が大きく下がることもあります。マンション購入後は出口に向けた準備を進めなければなりません。

マンションの管理

特に重要といえるのが物件の管理です。どのようなマンションを購入しても、保有期間中に劣化してしまいます。管理の内容によって、売却時の状態に大きな差が出ます。当たり前のことですが、管理が行き届いているマンション、手入れが行き届いているマンションの方が高く売れやすいといえます。キレイなマンションの方が入居希望者から人気があるからです。日常的なお手入れはもちろん、定期的な修繕にも取り組みたいところです。マンションの状態をチェックしたいときは、購入するときに気になったポイントを思い返すとよいかもしれません。

設備の導入

設備が老朽化しているマンション、設備が不足しているマンションでは、これらの導入も検討します。設備も入居者が重視するポイントです。入居者が重視するポイントは、投資家が重視するポイントでもあります。具体的に、どのような設備を導入するかはケースにより異なります。必要最低限の設備を導入すればよいケースもあれば最新設備を導入したほうが良いケースもあります。導入する設備は、マンションのグレードや想定するターゲット等をもとに検討すると良いでしょう。

リフォームの判断は慎重に

マンションの劣化が目立つ場合などは、リフォームを検討したくなることがあるはずです。資産価値を高める方法のひとつといえますが、売却を前提としたリフォームは慎重に行う必要があります。マイナスを拡大する可能性があるからです。リフォームにかかる費用が、売却価格の上昇分を上回ると赤字になります。出口戦略を考えたリフォームは、確実に利益を望めるときに行うべきといえるでしょう。

悩むときは不動産会社に相談

以上の取り組みなどで、マンションの資産価値を維持、あるいはアップすれば出口戦略を描きやすくなります。より具体的な対策を知りたい方は、マンション1棟売却を得意とする不動産会社などに相談すると良いでしょう。日々の管理、メンテナンスが重要なので売却直前の相談ではなく、早めの相談をオススメします。