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売却のタイミングは5年?10年?

マンションを売却するにはタイミングも重要。どのような時期に売ると良いのか、いくつかのタイミングをピックアップしてみました。

おおよそまとめると…
  • 購入してから5年経過で税率の大きターニングポイントを向かえます。
  • 新築から10年経過すると大規模修繕が必要に。様々な修繕時期を把握しましょう。
  • 15年目以降、ローンの返済額に占める利息部分が少なくなってからの売却ケースも。

マンション売却はタイミングを考えよう

不動産投資の出口戦略を考える上で、「いつ売却するか」ということは非常に重要です。

誤ったタイミングで売却してしまうと、税金を多く払わなければいけない、買い手が見つからないなどの問題が出てきます。

日頃から売りのタイミングを見計らっておきましょう。

マンション売却の4つのタイミング

それでは具体的に、売却におすすめのタイミングを4つ見ていきましょう。

購入から5年目

物件を購入して5年が一つのターニングポイントとなります。その理由は物件を譲渡したときに、売却益にかかる譲渡所得税です。

物件を購入してから5年未満で売却する場合、「短期譲渡所得」とみなされ、売却益に39%の税金が課せられます。5年以上であれば「長期譲渡所得」となり、20%に税率が下がります。

5年を境に税率が倍近く下がるので、節税をするためには5年目を待って売却したいものです。

購入してから10年目

マンションを購入してから10年経過すると大規模修繕のタイミングがやってきます。特に外壁塗装は10年毎が目安となります。

他にも屋上防水や床、廊下のメンテナンスなど、修繕工事が必要となってきて、工事費も莫大なものに。

長期保有でなければ、修繕が必要なタイミング前に売ることで、修繕費を抑えることができます。

購入してから15年目

物件購入費用を元利金等返済のローンで支払っている場合は、年数が経つにしたがって、ローンの利息部分が減るため、経費も減少して節税効果が薄れます。

特に15年目以降は返済額に占める利息割合が3割を切るので、15年目を経過してから売却するケースも多いです。

購入してから20年目

建物などの資産は「減価償却期間」が定められています。例えば木造建築物で住宅用のものでしたら22年、鉄筋コンクリート造で住宅用のものは47年という耐用年数が決められていて、その間に購入経費を均等に割って経費として計上します。

この減価償却期間が終わると経費として計上できなくなるので、節税のことを考えると減価償却期間が終了するタイミングで売却するのがおすすめです。

購入してから5の倍数の年がターニングポイント

こうしてみると、購入してから5年、10年のように、5の倍数の年が売却のターニングポイントになっていることがわかります。

ベストなタイミングは状況によって変わりますが、定期的に「売却するか、そのまま保有するか」という検討をするようにしましょう。