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一棟マンション投資が人気な理由と背景

今一棟マンションが投資用として注目されていますが、どのようなところにメリットがあるのでしょうか?その理由を考えてみましょう。

おおよそまとめると…
  • マンション一棟の投資は収入がゼロになりにくいという点でリスクが少ない。
  • 外壁塗装や各種清掃の他、想定外のメンテナンスなどに費用がかかる点には注意しましょう。
  • 難易度はそこまで高くありません。メリット・デメリットどちらも把握した上で投資しましょう。

マンション一棟投資が人気の理由とメリット

それではまず人気の理由を見てみましょう。

融資が受けやすい

マンション一棟に投資することで、ある程度の収入があることが見込まれます。もちろん金額の上下はするかと思いますが、入居者が0にならないかぎり、収入も無くなることはありません。

そのため、区分所有よりも銀行の融資が通りやすいのです。

空き室リスク小

例えばマンションの1室のみを所有している場合は、そこに入居者がいなければ当然家賃収入は0になります。

しかし、一棟まるごとであれば空室があったとしても家賃収入は入ってきますので、「融資が受けやすい」の部分と重複しますが、無収入になるリスクは低いです。

節税効果

物件の購入費用や管理費などの経費は確定申告の際に計上することで所得を圧縮し、所得税や法人税、住民税や国民健康保険料を少なくすることができます。

多くの投資家から、マンション一棟投資が人気を集めています。どのような点で優れていると考えられているのでしょうか。人気の理由を紹介します。

金融機関から融資を受けやすい

マンション一棟投資のメリットとして最初に挙げられるのが、金融機関から融資を受けやすい点です。区分マンション投資より融資額が大きくなるので融資は受けづらいと思われがちですが、ケースによってはマンション一棟投資の方が融資を受けやすいこともあります。

融資を受けやすい理由は、土地を担保にできるから。この点が区分マンション投資より優れているので融資を受けやすくなります。また、入居者がゼロになることを想定しづらく、ある程度の収入を見込める点も融資を受けやすい理由として挙げられます。多くの方が金融機関から融資を受けることを考えると、始めやすい投資といえるかもしれません。

融資は、都市銀行・地方銀行・信託銀行あるいはノンバンクの順で受けやすくなります。金利はこの順で高くなります。都市銀行から融資を受ける場合、物件価格の2割~3割程度の頭金を求められることが多いようです。信託銀行であれば1割程度で融資をしてくれるところがあります。

空室リスクが小さい

マンション投資で避けては通れないのが空室リスクです。よほどの人気物件でない限り無縁とはいきません。空室リスクを小さくできる点もマンション一棟投資の魅力です。区分マンション投資の場合、部屋数が少ないので1部屋の空室が与える影響は少なくありません。投資物件を1件しか所有していない方であれば収入がゼロになってしまいます。

マンション一棟投資も空室のリスクは同じですが、部屋数が異なります。一室が空室になっても、その他の部屋が稼働していれば大きな影響はありません。また、全室が空室になることはほとんど考えられないので、収入がゼロになることもほとんど考えられません。区分マンションに比べ、安定した収入を望みやすいといえます。この点も、マンション一棟投資が人気を集めている理由です。

節税効果が高い

節税効果が高い点も魅力の一つとして挙げられます。例えば、建物の取得にかかった費用は減価償却費の控除が認められています。複数年にわたり出費のない経費を計上できるので、手元にお金を残しやすくなります。対象は建物だけなので区分所有の方が有利(土地の費用が小さいため)という面はありますが、マンション一棟投資は建物の価格が高額になるので大きな節税効果があります。

区分マンション投資より有利な面として、共有部分を含む建物全体の修繕費を経費として計上できる点を挙げられます。修繕費を経費として計上できる点は区分マンション投資と同じですが、区分マンション投資では共有部分まで修繕費に含むことはできません。よって、大規模修繕時などは大きな節税効果を得られます。

以上のメリットなどから、マンション一棟投資が人気を集めています。

マンション投資のリスク・デメリット

マンション一棟投資にはリスクやデメリットも存在します。検討している方は、次のリスク・デメリットなどに気をつけましょう。

想定外のメンテナンス

マンションの管理で欠かせないのがメンテナンスです。メンテナンスを怠ると建物や設備などが劣化するので、人気の下落・家賃の下落・売却価格を招く恐れがあります。このようなリスクを避けるため、行われているのが定期的なメンテナンスです。一般的には、日々の清掃や管理などに加え、10年から15年に一度の大規模修繕が行われています。これらにかかる費用は計画的に用意することが多いようです。

マンション経営を行っていると、想定外のトラブルが起きることもあります。例えば、新しい設備が故障する、大規模災害で建物がダメージを受けるなどです。マンション一棟投資を始めると、これらのトラブルにも対処しなければなりません。想定外のメンテナンス費用が掛かることがある点を押さえておきましょう。

家賃の滞納

同じく押さえておきたいリスクが家賃滞納です。残念ながら、入居者の中には経済的な事情などにより家賃を滞納してしまう方がいます。家賃の滞納が発生すると、満室でも想定通りの利益を得ることはできません。

管理会社と契約していない場合は、オーナー自らが滞納している家賃の催促をすることになります。すぐに支払ってくる入居者であればよいですが、払いたくても払えない方などはいます。また、そもそも払う気がない方もいます。家賃を払えない方は退去させればよいと簡単に考えがちですが、入居者を退去させるには様々な手続きを踏まなければなりません。トラブルを解決できないと、明け渡し訴訟に発展することもあります。

管理会社や家賃保証会社を利用することなどでリスク管理できますが、家賃滞納もマンション一棟投資を検討している方が押さえておきたいリスクといえるでしょう。

入居者の事故

以上の他では入居者の事故も、マンション一棟投資のリスクとして挙げられます。入居者の事故とは、入居者のトラブルにより収益物件が事故物件化することです。貸している部屋で自殺した場合や殺人事件が起こった場合などが当てはまります。

貸している物件で事故が起きると原状回復をする必要があります。よって、しばらくは部屋を貸すことができません。貸すことができるようになっても、入居希望者に事故物件であることを伝えなくてはならないので入居者は決まりづらくなります。また、事故を知った他の入居者が退去することなどもあります。物件そのもののイメージが悪くなると、外壁の塗り替えなど、イメージを変える対策を講じざるを得ません。

入居者の事故も、マンション一棟投資を考えている方が気を付けたいリスクです。

マンション一棟投資には、以上のリスク・デメリットなどがあります。投資を始める前に、想定されるリスクやデメリットに対処しておくことが重要です。

マンション一棟投資はこんな人におすすめ

マンション一棟投資には以上のメリットとデメリットがあります。どのような方におすすめなのでしょうか。

土地を担保にできるので融資を受けやすいとはいえ、最低でも物件の1割程度の自己資金は求められます。物件の価格が高額なので、ある程度の自己資金を用意できる方に適している投資といえるでしょう。

区分マンション投資に比べ、空室リスクは小さくなります。部屋数が多いので、空室一室当たりの影響が小さくなるからです。よって、安定した収入を確保したい方に向いているといえます。もちろん、区分所有を複数購入することでも空室リスクを小さくすることはできますが、区分所有を複数購入するには手間がかかります。マンション一棟投資は手間をかけずに安定した収入を確保したい方に向いているといえます。

もちろん、節税効果を活かしたい方にも向いています。建物の価格が高額で、複数年にわたり減価償却費の控除が認められているからです。節税効果をうまく活かせば、手元に大きなお金を残すことができます。

以上のポイントに魅力を感じる方は、マンション一棟投資に向いているかもしれません。検討を進めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

マンション一棟投資には次のメリットとデメリットがあります。

【メリット】

【デメリット】

投資額が大きいうえ以上のデメリットなどがあるので、マンション一棟投資はマンション投資の中ではハイリスク・ハイリターンと評価されています。しかし、株式投資などを含めた投資全般で見ると、評価はミドルリスク・ミドルリターンになります。魅力的なメリットがあり、ポイントを押さえれば誰でも利益を上げることができるからです。コツさえつかめば、複数のマンションを所有して年間数億円を稼ぐこともできます。幸いなことに、紹介したリスクやデメリットを管理するサービスが登場しています。投資を始めやすい環境が整っているので、興味をお持ちの方は検討を進めてみてはいかがでしょうか。