一棟マンション売却する時に知っておきたい税金のコト » 収支計算シミュレーション

収支計算シミュレーション

一棟マンションを売却するにも、現在の利回りが分かっていないと出口戦略も立てられません。

売却の前にまず自分の投資物件が、いったいどれくらいの収入を得られるのか、収支シミュレーションをして売却を成功へと導きましょう。

簡単チェックで利回りを把握しましょう!

収支計算
シミュレーション
物件 物件価格 万円
年間想定利回り %
空室率 %
固定経費(管理費・税金等) 万円
資金 自己資金(頭金) 万円
借入金額 - 万円
借入期間
金利 %
年間収入 -
年間支出 ローン支払額(元利) -
空室控除 + 固定経費 -
支出合計 -
年間手取り
(キャッシュフロー)
年間収入 - 年間支出 -
実質利回り (年間収入 -(空室控除 +
固定経費))÷ 物件価格
-

一つ、計算例からもシミュレーションしてみましょう。

例えば、3,000万円を頭金としてローンで7,000万円を20年で借り入れして物件を1億円で購入した場合をシミュレーションしてみます。

以下に、物件価格・予想収支・資金計画を表にまとめています。

物件価格 1億円
年間想定利回り 8%
空室率 15%
固定経費(管理費・税金等) 10万円
自己資金(頭金) 3,000万円
借入金額 7,000万円
借入期間 20年
金利 3%

上記のような条件で、年間で一体どれだけの収支があるか見てみましょう。

年間収入 800万円
ローン支払額(元利) 466万円
空室控除 + 固定経費 130万円
支出合計 596 万円
年間手取り(年間収入 - 年間支出) 204万円
実質利回り((年間収入 -(空室控除+固定経費))÷ 物件価格) 7%

年間の収入は800万円ですが、ローンの支払や経費などを差し引くと、年間の収入は204万円という結果が出ました。

こうしたシミュレーションで得られる情報は、出口戦略の一つの情報として大いに役立ちます。さあいざ売却だとなった際に、不動産会社とやり取りする際にも事前にイメージできているかどうかは大切です。不動産会社にすべてを丸投げすることが利益の最大化には繋がりません。個人投資家として、不動産会社の言いなりにはならないレベルには理解しておきたいところです。

シミュレーションはあくまで予測

シミュレーション結果を見てどのような感想を持たれたでしょうか?「204万円が毎年入ってくるなら良いか」と思われた方もいらっしゃるかと思います。こうした物件を複数持てば、サラリーマンの年収を上回るリターンを得られるかもしれませんね。

ただし、実際はシミュレーションどおりにいかないのが世の中というものです。上記のシミュレーションはあくまで空室率が15%で家賃収入が得られた場合のものです。

空室率は一定ではありませんし、仮に空室率が30%になれば年収は84万円に下がってしまいます。様々な対応・対策が実際は必要になることが多いのです。

また、歳月が経過するに伴って家賃が下がることも考えられますので、ずっと204万円の収入を得られるわけではありませんので、常にリスクに備えるように対策を練っておくことが大切です。