一棟マンション売却する時に知っておきたい税金のコト » 不動産投資における税金のコト

不動産投資における税金のコト

こちらのカテゴリーでは、不動産投資の際に必要な税金について解説しています。正しく、お得に税金を納めるためにも、しっかりと頭の中に入れておきましょう。

不動産投資における税金の種類(早見表)

不動産投資を行う際に必要な税金の種類、税率、そして特別減税措置などを一覧にして解説。まずはどんな税金が、どれくらいかかるのかを把握しましょう。

物件購入前の開業費を任意償却する

物件購入前にかかった経費には注目。確定申告の際に経費として計上することで、所得税や法人税を節税できる可能性があります。

物件購入時の税金(取得税等)や費用

不動産を購入する際には、売買契約書を作成する際や登記を行う際に税金がかかります。また、不動産取得税と言って、不動産を購入した後に納税通知が来る税金もあるので、しっかりと備えておきましょう。

物件保有時の一棟マンションの固定資産税や費用

物件を保有しているときには、毎年固定資産税や都市計画税などが物件にかかります。また、所得税や住民税など、所得にかかる税金も支払い続ける必要がありますので、確定申告を行い、正しく納税しましょう。

物件売却時の税金(譲渡税)や費用

物件売却時には購入時と同様、印紙税や登録免許税を収める必要があります。また、譲渡所得税という、物件を売却したときに発生する利益にかかる税金も。特に譲渡所得税については少しややこしいので、正しく理解しておきましょう。

売却で考える個人と法人の税金の違い

不動産投資を事業で行うときに、個人事業主として行うか、法人として行うか迷われることも多いかと思います。両者の違いを、主に税金という側面で考えてみました。ご自分の状況に合わせてどちらが良いか考えてみましょう。

不動産売却時の税金計算例

不動産を売却するときにかかる譲渡所得税について、掘り下げてまとめました。どのようなケースで譲渡所得税がかかるのか、かからないのかを実例を交えて解説。さらに、譲渡所得税が減税・免除される特例についても解説していますので、節税に役立てて下さい。

不動産投資における税金のメリット・デメリット

税金面から不動産投資を考えると、メリットとデメリットがあります。具体的に、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

不動産投資における税金のメリット

不動産投資をすることで、税金面で以下のメリットが得られます。

得られるメリットを順番に見ていきましょう。

相続税が軽減される

相続税は「(正味の財産-基礎控除額)×相続税率」で求めます。正味の財産は、現金や有価証券、土地・建物などから借入金や未払い金などを引いて求めます。ここでポイントになるのが現金や有価証券、土地・建物などの評価方法です。

現金や有価証券は時価で評価されるのに対し、土地は路線価額方式(路線価額が定められていない場合は固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式)、建物は固定資産税評価額で評価します。現金や有価証券などと評価方法が違うため、相続税が安くなりやすいといわれています。だから、不動産投資には相続税を軽減する働きがあると考えられているのです。

所得税が免除される

不動産所得には所得税がかかります。不動産所得は、家賃収入から必要経費を引いて求めます。必要経費には、管理費・修繕積立金・修繕費・火災保険料・租税公課・減価償却費などが含まれます。主な減価償却費として挙げられるのが不動産所得費用です。

所得する物件などによっては、年間1000万円などの減価償却費を数年に分けて費用計上することが出来ます(帳簿上のマイナスで支出を必要としません)。不動産所得から必要経費を引いてマイナスになる場合、給与所得や事業所得から生じたマイナス分を差し引くことができます(これを損益通算といいます)。つまり、不動産投資により1年間の所得を少なくすること、課税される所得税を少なくすることが出来るのです。よって、不動産投資には所得税を節税する効果があるといわれています。

住民税が免除される

住民税は都道府県民税と市町村民税から構成される税金です。通常、税額は前年の所得金額をもとに課税される所得割、定額で課税される均等割の合計です。所得割は「(前年の所得金額-所得控除)×税率-税額控除額」で求められます。所得金額をもとに算出されるので、所得税と同じく不動産投資により課税される住民税を減らすことができます。したがって、不動産所得には住民税を節税する効果があるといわれるのです。

不動産投資における税金のデメリット

不動産投資における税金面のデメリットとして以下が挙げられます。

デメリットについても確認しておきましょう。

個人所得であれば利益に対して最大55%の課税

不動産投資のデメリットしてあげられるのが、所得が増えるにつれ所得税率が上がることです。所得税の税率は課税される所得金額に応じて7段階に分かれています。具体的には以下の通りです。

ここに住民税が加わるので、税率は最高で55%になります。

固定資産税・不動産取得税が発生

毎年、1月1日の時点で不動産を所有していると市区町村から固定資産税・都市計画税を課されます。固定資産税の税額は「課税標準額×1.4%」、都市計画税の税額は「課税標準額×最高0.3%」で求めます。

また、不動産を取得することにより不動産取得税も課税されます。建物を購入した場合の不動産取得税は「固定資産税評価額×3%」、土地を購入した場合の不動産所得税は「固定資産税評価額×4%」で求めます。不動産取得税の納税通知書は、不動産取得後3~6か月程度で届きます。

収益が損失を上回って、増税になる可能性

先ほど解説した通り、家賃収入が必要経費を上回り不動産所得が増えると所得税率は上昇します。不動産取得が大幅に増えると、税率も大きく上昇します。ケースによっては、予想外の税金を課税されることもあります。この点も不動産投資で抑えておきたいデメリットです。

売却のときに多くの税金を支払う可能性

不動産売却時に生じた譲渡所得に対して譲渡税が課せられます。譲渡所得は、「不動産の売却金額-(不動産の所得費用+譲渡費用)」で求めます。この計算でマイナスの場合は課税されません。税率は、不動産の所有期間により異なります。所有期間が5年未満の場合は39.63%(所得税+住民税)、5年超の場合は20.315%(所得税+住民税)です。ケースによっては多くの税金を支払うことになります。この点も抑えておきたい不動産投資のデメリットです。