一棟マンション売却する時に知っておきたい税金のコト » 不動産投資における税金のコト » 売却時の税金計算例

売却時の税金計算例

こちらのページでは不動産売却時、とくに譲渡税について、以下の3つの点についてコンサルタントがまとめました。

おおよそまとめると…
  • 譲渡税は、売却金額から購入金額と経費を指しい引いた「利益」に課税されます。
  • 1,000万円で購入した物件が500万円にしかならなかった場合、譲渡税はかからない?!
  • 譲渡税はさまざまな特別控除があります。譲渡税がかからない節税方法だってあるのです。

それぞれ、具体的な計算例を挙げながら見ていきましょう。

譲渡税がかかるケース

譲渡税は不動産を売却したときに発生した利益に対して課せられる税金です。例えば500万円で購入した物件があって、100万円などの経費(不動産会社へ払う仲介料や登記手数料、登録免許税、印紙税など)をかけて1,000万円で売れた場合は、単純に手元に入る利益は400万円となりますよね。

譲渡税はこの、売却金額から購入金額と購入時・売却時の経費を指しい引いた金額に課税されます。

税率は物件を所有している期間によって異なり、5年未満は39%、5年以上は20%となりますので、仮に物件を5年以上所有していた場合、上記の例だと80万円の譲渡税を支払わなければいけません。

マイナスになって譲渡税がかからない
ケースとは?

譲渡税は以上が基本的な仕組みです。それでは1,000万円かけて購入した物件が500万円にしかならなかったケースを考えてみましょう。

この場合は500万円の赤字になるので、利益が発生しません。故に、譲渡税も払う必要はないのです。譲渡税は上でご説明したように、物件購入費用も経費として含められるので、売却して得た500万円には税金はかかりません。

特別控除を受けることでマイナスになり
譲渡税がかからないケースとは?

譲渡税にはさまざまな特別控除を受けることができ、それを利用して赤字として譲渡税を節税する方法もあります。

マイホームの場合は3,000万円の控除 一定の条件下でマイホームを売却した場合は、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。
所有期間が10年以上 所有期間が10年以上の長期である場合、6,000万円以下であれば課税長期譲渡所得金額から10%の額が、6,000万円以上の場合は「(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円」の特例を受けることができます。

例えば、物件をマイホームとしていた場合で売却し、1,000万円で売れた場合は、マイホーム売却時の3,000万円控除を受けることで、譲渡税が1円もかからないケースもあります。

これらはもちろん合法的な節税方法ですので、うまく活用して譲渡税を節約しましょう。