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どんな税金がかかる(早見表)

こちらのページではコンサルタントが不動産投資にかかる税金の種類と税率、特例について、主に以下のような場面ごとに分けて早見表としてまとめました。

税の種類 原因(対象) 税率 特例
印紙税 売買契約・請負契約・金銭消費貸借契約 500万円超1,000万円以下→1万円
1,000万円超5,000万円以下→2万円
売買・請負契約書には軽減特例
登録免許税 不動産登記 所有権保存0.4%→新築住宅0.15% 売買による所有権移転2%(土地は1.5%)→中古住宅0.3% 抵当権設定0.4%→新築住宅0.1%、中古住宅0.1% -
不動産取得税 不動産の取得(購入・建築など) 4% 住宅用・非住宅用に限らず土地は3%、建物は住宅用が3%、非住宅用は4%
固定資産税 不動産の所有 1.4%(標準税率) 新築住宅の軽減 住宅用地の軽減
都市計画税 不動産の所有 0.3%(制限税率)% 住宅用地の軽減
所得税(住民税) 不動産の売却 不動産の取得 分離課税 総合課税 居住用の特別控除と買いかえ特例
贈与税 不動産の贈与 資金の贈与など 贈与税の累進税率 配偶者控除の特例 住宅資金贈与の特例 相続時精算課税の特例
相続税 不動産などの相続による取得 (3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超える場合に相続税の累進税率で課税 配偶者に対する相続税額の軽減

物件購入前の開業費を任意償却する

不動産投資は事業となります。物件購入前に個人事業主届けを出せば所得税、株式会社を設立すると法人税を払う必要があります。

もちろん、住民税や国保税も支払う必要がありますが、会社員と違って確定申告をして税額が決まります。

非常に面倒ではありますが、経費を差し引いた所得に対して税金がかけられるので、物件の購入費用や、調査のための交通費、連絡をとるための通信費、知識を取得するための書籍代やセミナー代も経費として計上できるので、領収書は必ずとっておくようにしたいです。

物件購入時の税金(取得税等)や費用

物件購入時には以下のような税金が必要になります。

売買契約書を交わす際に課せられる印紙税は、契約金額が1千万円超、5千万円以下の場合は2万円、5千万円超、1億円以下の場合は6万円というように、契約金額に応じて税額が決まります。なお、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される契約書に関しては軽減税率が適用され、税額が1/3~半分ほどになります。

不動産を取得した際の登記にかかる登録免許税は、平成31年3月31日まで特例として、登記の場合は「固定資産税課税標準額×0.3%」、銀行の抵当権に入っている場合は「債権額×0.1%」という減税措置が受けられます。

その他、不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」についても平成30年4月1日までに取得した場合は税率が3%になるという特例を受けられます。

物件保有時の一棟マンションの固定資産税や費用

次に不動産を保有しているときにかかる税金について見てみましょう。

土地や建物にかけられる税金で、固定資産税の場合は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」となります。固定資産税の場合は平成30年3月31日までに建てられた新築住宅に関しては1/2に減税されます。

先程もご説明したように、所得税、住民税はすべての国民に対して納税が義務付けられています。所得が195万円以下は5%、195万円超、330万円以下は10%というように、所得金額に応じて所得税率は異なり、住民税も同様に所得に応じた税率となります。

物件売却の税金(譲渡税)や費用

物件売却時には以下のような税金が課せられます。

印紙税は物件購入時と同様、売買契約書に課せられる税金ですので、解説は割愛します。登録免許税も物件購入時と同様、不動産登記に課せられる税金です。

譲渡所得税は、物件を売却したときに発生した利益に対して課せられる税金です。所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされ、39%の税率がかかります。一方、所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」とされ、税率は20%となります。以上のように、不動産投資にはさまざまな税金が課せられます。各ページで詳しく解説していますので、チェックしてみて下さい。