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物件保有時の税金・費用

一棟マンションを所有している最中にはどのような税金や費用がかかるのでしょうか?コンサルタントがおおよそまとめると以下のような費用が必要です。

おおよそまとめると…
  • 固定資産税・都市計画税は「毎年1月1日時点」で土地や建物を所有しているとかかる税金。
  • 不動産収入があれば当然かかってくるもの。それは「所得税」と「住民税」。
  • 不動産所有で意外とシミュレーション抜けがちなメンテや清掃などの管理費用。

それでは詳しく見てみましょう。

固定資産税・都市計画税など
物件にかかる税金

固定資産税や都市計画税は土地や建物に課される税金で、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に対して請求されます。税率は固定資産税の場合は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」という計算式で算出され、年4分割で払うか、もしくは一括納税も可能です。不動産を売買した年であれば、売り主と買い主で相談した上、期間按分して支払います。

固定資産税の納入方法

固定資産税は、不動産の所有者が市町村に対して納付します。不動産の所有者とは、その年の1月1日時点の所有者です。該当者に対して、市町村から納税通知書が届きます。こちらを持って金融機関へ行き、納税通知書に記載されている固定資産税を納付します。

中古マンションを購入した年などは、前の所有者へ固定資産税の納税通知書が届きます。基本的には前の所有者が固定資産税を納めることになりますが、実際は日割り計算することが多いようです。具体的には、中古マンションの決済日前日までの固定資産税を前の所有者が、決済日以降の固定資産税を今の所有者が負担します。支払いは、中古マンションの決済とあわせて、中古マンションの前の所有者に行います。

次年度以降は、市区町村から届く納税通知書を利用して行います。納税は、一括払いまたは年4回の分納から選べます。

固定資産税の特例措置をご存知ですか?

固定資産税と都市計画税の税額計算式は以下の通りです。

賃貸用マンションを含む住宅用地に関しては次の特例措置が用意されています。

また、新築住宅を購入した方は、次の特例も受けられる可能性があります。

3階以上の耐火構造・準耐火構造の物件は新築後5年間にわたり固定資産税が2分の1、それ以外の住宅は新築後3年間にわたり固定資産税が2分の1になります。

以上の特例措置は、市区町村が手続きをとってくれるので所有者が申請などをする必要はありません。

所得税・住民税など所得にかかる税金

もちろん、不動産収入があれば所得税や住民税など、所得にかかる税金も支払う必要があります。所得税は毎年2月に確定申告した後に、前年の所得額に応じて支払います。所得税は一括で、住民税も同様に確定申告した後に年3回払うか、もしくは一括で払う必要があります。

所得税の税率は以下のように、所得額に応じて変動します。

所得 所得税
195万円以下 5%
195万円超、330万円以下 10%
330万円超、695万円以下 20%
695万円超、900万円以下 23%
900万円超、1,800万円以下 33%
1,800万円超、4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

住民税は住んでいる地域によって税率が変動します。

その他、物件保有時にかかる費用

他にも不動産を所有していると、メンテナンス費用や清掃費用などの管理費用、光熱費、ローンで購入した場合は借入金の利息、リフォーム費用や修繕費用、火災保険料など、不動産を所有しているとさまざまな費用が発生します。あらかじめこれらの費用を払っても赤字にならないよう、家賃を設定することが大切です。特に投資をする際には、どれくらいの費用が必要なのかを、事前にしっかりとシミュレーションしておきましょう。

また、投資用マンションの購入を検討している方は、保有時にその他の費用がどれくらいかかるかも把握しておきましょう。

最も気にする方が多いと考えられる管理料の相場は、月額家賃の10%程度といわれています。参考に、不動産経済研究所が発表している「首都圏マンション管理費調査」を紹介します(分譲マンションを対象にした調査)。

こちらの調査によると、2011年の首都圏マンションの平方メートルあたりの管理費単価は216.43円となっています。この年の平均専有面積が70.46平方メートルなので、1部屋あたりの月の管理料は15,250円程度、1年間の管理料は183,000円程度と考えられます。同調査によると、物件の価格に比例して管理料も高くなることが分かっています。2999万円以下の物件の管理料と1億円を超える物件の管理料には、2.34倍の差がありました。

参考: (PDF)不動産経済研究所:首都圏マンション管理費調査[pdf]

同じく、気になるのが修繕費用です。計画的に積み立てておかないと、投資用マンションの資産価値が大きく下落するかもしれません。一般的に、10年~15年周期で屋根防水補修工事や外壁補修工事などの大規模修繕工事が必要になるとされています。東京都都市整備局が都内の分譲マンションおよび賃貸マンションを対象として行った「マンション実態調査」によると、大規模修繕工事費用総額は次のようになっています。

参考:(PDF)東京都都市整備局:マンション実態調査[pdf]

最も割合が多い大規模修繕工事費用総額は1000万円超~5000万円以下です。実際にかかる費用はマンションの規模などによりますが、この程度はかかると考えておくほうがよいかもしれません。

また、ひと月当たりの修繕額は国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考にすることができます。こちらのガイドラインによると、専有床面積あたりの修繕積立金額の平均値は「15階建て未満が178円~218円/平方メートル・月」、「20階以上が206円/平方メートル・月」となっています。20階以上・専有床面積70.46平方メートルの物件であれば、月々の修繕積立金は14,515円程度です。

参考:(PDF)国土交通省:マンションの修繕積立金に関するガイドライン[pdf]

以上をまとめると以下のようになります。

その他費用の目安
管理料 家賃の10%程度
大規模修繕工事費用総額のボリュームゾーン 1000万円~5000万円
修繕積立金額の目安 ・15階未満の物件:178円~218円/平方メートル・月
・20階以上の物件:206円/平方メートル・月

編集からのアドバイス!

不動産を所持している時にかかる固定資産税について

固定資産税は、固定資産の価値をもとに算出される税金です。毎年1月1日の時点で固定資産を所有している方に対して、翌年度分(その年の4月1日から開始)の固定資産税が市区町村(東京23区は東京都)から課せられます。固定資産とは、土地や家屋などの総称です。これらのほか、畑・田・工場・倉庫などが含まれます。以上の価値をもとに算出される税金が固定資産税なのです。

出典:京都市情報館:固定資産税・都市計画税

固定資産税は、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額をもとに算出します(固定資産税額算定の元になる、固定資産の価格は3年に1度のペースで評価替えを行います)。

具体的には、「固定資産税評価額×1.4%(市町村により異なる場合があります)」で算出されます。固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準をもとに市区町村が決定し登録します。

税額を算定するために用いる金額を課税標準金額といいますが、基本的に、「課税標準金額=固定資産税評価額」となるため、土地の使用用途に応じて特例が設けられているので常に同じになるわけではありません。住宅用地に対しては、税負担を軽減するため以下の特例が設けられています。

  • 小規模住宅用地(200平方メートルまでの部分)の固定資産税=課税標準額は価格の6分の1
  • 一般住宅用地(200平方メートルを超える部分)の固定資産税=課税標準額は価格の3分の1

マンションなどの場合は、敷地面積を住戸の個数で除した面積で判定します。以上の特例は、市区町村が手続きを進めてくれるので特別な手続きを行わなくても適用されます。

出典:湖西市:評価額と課税標準額

固定資産税の納税は、送付される納税通知書で行います。一括払いと年4回の分割払いを選べます。免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。同じ区域内で所有する固定資産の課税標準額の合計が、以上に満たない場合は固定資産税を課税されません。

出典: 総務省自治税務局固定資産税課:固定資産税制度について[pdf]

不動産を所持している時にかかる都市計画税について

都市計画税は以下のように説明できます。

総合的な町づくりを目的として行う都市計画事業や土地区画整備事業に要する費用にあてるために設けられた目的税

出典:奈良市:都市計画税

都市計画税は、毎年1月1日の時点で、都市計画法で市街化区域に定められているエリアに家屋や土地を所有している方に対して課されます。課税主体は、固定資産税と同じく市町村です。税額の算出方法は固定資産税と異なりますが、固定資産税と一緒に課されます。納付も固定資産税とあわせて行います。

都市計画税も、固定資産税評価額をもとに算定されます。具体的には、以下の計算式で算定されます。

課税標準額×0.3%

都市計画税の税率は最高で0.3%です。制限税率となっているので、税率をこれより高くすることは出来ません。反対に、税率をこれより低くすることは出来ます。例えば、京都市の税率は0.3%ですが、奈良市の税率は0.25%となっています。市町村により税率が異なることがある点には注意が必要です。

出典:京都市情報館:固定資産税・都市計画税

都市計画税も住宅用地に対する負担を税軽減するため特例が設けられています。その内容は以下の通りです。

  • 小規模住宅用地(200平方メートルまでの部分)の都市計画税=課税標準額は価格の3分の1
  • 一般住宅用地(200平方メートルを超える部分)の都市計画税=課税標準額は価格の3分の2

※建物の床面積の10倍まで

出典:つくば市:住宅用地に対する課税標準の特例(固定資産税・都市計画税)

都市計画税の特例も、特別な手続きを必要とせず適用されます。物件を保有している時は、以上の固定資産税・都市計画税などがかかります。必ずかかる費用としておさえておきましょう。