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物件売却時の税金・費用

こちらのページではマンションを売却する際にどんな税金がかかるのか、税率の計算方法などをコンサルタントがまとめました。

おおよそまとめると…
  • 売却時に物件の抵当権を抹消することで「登録免許税」が発生します。
  • 印紙税は購入時も売却時も売買契約を交わすためには必ず必要です。
  • 譲渡所得税は利益が出た場合にかかりますが、利益全てに税金がかかるわけではない!?

譲渡所得税については特にややこしいので、所有期間による税率の違いや、計算方法も解説しています。

マンション売却時にかかる税金

マンション売却時には以下のような税金がかかります。

印紙税

取得時と同様、マンションを売却する際には売買契約を交わすわけですので、印紙税が必要となります。税率も取得時と同じです。

契約金額 印紙税額
1千万円超、5千万円以下 20,000円
5千万円超、1億円以下 60,000円
1億円超、5億円以下 100,000円
5億円超、10億円以下 200,000円
10億円超、50億円以下 400,000円
50億円超 600,000円

登録免許税

不動産を売却する際には物件の抵当権を抹消しますが、この際にも登記を変えることに伴って税金がかかります。

税率は「固定資産税課税標準額×2%」です。

消費税

課税事業者が国内で取引を行った場合、消費税も課税されます。同様に、個人が非居住用マンションを売却した場合も、消費税を課税されることがあります。課税されるのは、建物の譲渡代金や仲介手数料などに対してです。土地の譲渡代金に消費税はかかりません。消費税を課税されるのは、2年前の課税売上が1000万円を超える課税事業者です。あてはまる方は、所得税・住民税などに加え消費税を納める必要があります。

譲渡所得税

不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が出た場合は、それに対して税金がかけられます。こちらが物件の購入時と一番大きな違いと言えます。

譲渡所得の計算方法

まず譲渡所得は「売却金額-(取得費+譲渡費用)」という計算式で出されます。売却金額から、取得費や譲渡にかかる経費を指しひいた金額のみに税金がかかるわけで、譲渡金額全てに税金がかかるわけではないのです。

例えば売却金額が1000万円で、取得費用が500万円、譲渡費用が200万円だった場合、残りの300万円に譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税の所有期間による税率の違い

譲渡所得税は物件の所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされ、39%の税率がかかります。一方、所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」とされ、税率は20%。短期譲渡所得の半分ほどの税率となります。

所有期間は、物件の購入日から売却する年の1月1日までと定められています。こうした違いも念頭に置いておけば、うまく節税することが可能です。

利益が出ると税金がかかる

居住用・非居住用に関わらず、不動産売却で利益が出ると税金がかかります。具体的に、どのような税金がどれくらいかかるのでしょうか。不動産売却で利益が出たときにかかるのが、所得税と住民税です。売却で得た利益は「売却金額-(取得費+譲渡費用)」で計算します。

つまり、「売却で得た利益=譲渡所得」です。取得費は、実額法と概算法の大きい金額を使用します。実額法とは物件の購入代金と諸費用を合計した金額から建物の減価償却費を引いた金額、概算法とは売却金額の5%です。減価償却費の計算方法には定額法と定率法があります。届出をしていない場合は定額法で計算します。計算式は次の通りです。

定額法:建物購入代金×0.9×償却率×築年数


鉄筋コンクリート造の事業用マンションの耐用年数は47年、償却率は0.022です。6000万円(建物3000万円+土地3000万円)で購入した新築マンションを10年後に売却する場合の取得費は次の通りです。


3000万円×0.9×0.022×10=594万円(減価償却費)

3000万円-594万円=2406万円(建物の取得費)

3000万円+2406万円=5406万円(物件の取得費)


以上の物件を7000万円で売却して譲渡費用に200万円かかったとすると譲渡所得は次のようになります。


7000万円-(5406万円+200万円)=1394万円


先ほど説明した通り、譲渡所得に対する税率は物件の所有期間で変わります。5年以下の場合は所得税30.63%・住民税9%、5年超の場合は所得税15.315%・住民税5%がかかります。物件を5年超所有しているので、所得税額は213万円、69万円となります。

控除される税金もある

マンションを売却して利益が出た場合、以上の税金がかかります。ただし、次の条件を満たす居住用マンションを売却した場合、課税される譲渡所得から3000万円を控除できます。つまり、譲渡所得が3000万円を上回らない場合、所得税や住民税は課税されません。

また、マイホームの所有期間が10年を超えていて次の条件を満たす方は、所得税・住民税が軽減されます。

課税される譲渡所得が6000万円以下の部分は所得税の税率が10.21%、住民税の税率が4%、課税される譲渡所得が6000万円超の部分は所得税が15.315%、住民税が5%になります。

以上のほか、マイホームの買換えで譲渡所得が生じた方は、「特定居住用財産の買い替え特例」を利用して、所得税と住民税を買い換えた家を売却するときまで先送りにすることもできます。ポイントは、控除ではなく先送りになること。特例を利用するには、売却したマイホーム、新しく購入したマイホームが所定の要件を満たす必要があります。詳しくは、国税庁のHPなどで確認できます。

編集からのアドバイス!

譲渡所得の申請について

譲渡所得は、資産を譲渡した日が属する翌年の確定申告で申告します。確定申告の期間は、2月16日~3月15日です(年度により前後します)。つまり、2018年4月1日に資産を譲渡して譲渡所得が発生した方は、2019年2月16日~3月15日の間に確定申告を行うことで譲渡所得を申告します。

ここでいう「譲渡した日」は、契約に基づき売主の資産を買主に引き渡した日です。あるいは、売買契約を結んだ日に譲渡があったと考えることもできます。譲渡した日のとらえ方で、確定申告を行う年度が替わることがあるので注意しましょう。

以上を基本としつつ、状況によっては確定申告期間中以外に譲渡所得を申告しなければならないことがあります。このようなケースとして挙げられるのが、資産を譲渡した方が日本から出国する場合と死亡した場合です。前者に該当するケースは、資産を譲渡した方が出国するまでに確定申告を済まさなければなりません。後者に該当するケースは、相続人が相続開始を知った日の翌日から4カ月以内に確定申告を済まさなければなりません。申告を忘れるとトラブルに発展する可能性があります。その内容は後ほど紹介します。

譲渡所得の確定申告

譲渡所得の確定申告は次の申告書類を用いて行います。

  • 確定申告書B第一表、第二表
  • 確定申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書

これらの書類は税務署や国税庁のホームページで入手できます。

確定申告書と一緒に提出する書類は以下の通りです。

  • 不動産購入時に作成した売買契約書
  • 不動版売却時に作成した売買契約書
  • 取得費・譲渡費用などの根拠となる領収書の写し

これらの書類は自分で用意します。譲渡所得が発生した方は、確定申告前に用意しましょう。これから不動産を売却する方は、取得費・譲渡費用などの領収書を控えてください。

以上の書類が準備できたら確定申告書を作成します。参考に、給与所得がある方・公的年金などの雑所得がある方の作成手順を紹介します。

  • 1.譲渡所得の内訳書を作成。
  • 2.第一表の「収入金額等」「所得金額」を記入。
  • 3.第二表を作成。
  • 4.第一表の「所得から差し引かれる金額」を記入。
  • 5.第三表(分離課税用)の「収入金額」「所得金額」などを記入。
  • 6.第三表(分離課税用)の「税金の計算」を記入。
  • 7.第一表の税金の計算を記入。

慣れていないと難しく感じるかもしれませんが、落ち着いて申告書に記載されている項目を埋めていけば完成します。国税庁のホームページに軽視されている「譲渡所得の申告の仕方(記載例)」などを参考にするとわかりやすいかもしれません。あるいは、税務署で相談することや税理士に依頼することなどもできます。

譲渡所得金額の計算方法

先ほど紹介した通り、譲渡所得金額は「売却金額-(取得費+譲渡費用)」で計算します。ここで気になるのが、どのような費用が取得費と譲渡費用にあたるかです。通常、以下の費用などが取得費と考えられます。

  • 不動産の購入代金
  • 購入時にかかった仲介手数料
  • 登記費用
  • 設備費
  • 改良費

同じく、以下の費用などが譲渡費用と考えられます。

  • 売却時にかかった仲介手数料
  • 測量費をはじめ収入印紙代など譲渡のためにかかった費用
  • 売却のために借家人に払った立退料
  • 土地を売却するためにかかった建物の取り壊し費用

固定資産税や建物の修繕費など、維持管理にかかった費用は譲渡費用に含まれません。間違えやすいポイントなので注意が必要です。

これらの費用の合計が売却金額を下回るとき、譲渡所得が発生します。譲渡所得金額の計算は、譲渡所得の内訳書で行います。2つ以上の契約がある場合は、1つの契約につき1枚の譲渡所得の内訳書を使用します。合計額は1枚の譲渡所得の内訳書に2段で書きます。

譲渡所得の申告を行わないとどうなる?

不動産の売却で譲渡所得が発生した場合、以上の流れで申告します。短期譲渡所得で39%、長期譲渡所得で20%もの税金を課されるので、申告したくないと考える方が多いはずです。気持ちはわかりますが、申告せずにいることはオススメできません。決められた期間内に確定申告を行わないと延滞税を課されるからです。

延滞税は、確定申告期限の翌日から税金を納付する日までかかります。延滞税の割合は、納付するまでかかった日数により異なります。具体的には、確定申告期限の翌日から2月を経過する日までは7.3%/年、2月を経過する日以降は14.6%/年の延滞税がかかります(以上は原則です)。

譲渡所得は大きな金額になりがちなので、延滞税がかかると納めるべき税額は大幅にアップする恐れがあります。納付する日が遅くなればなるほど、その額は大きくなります。出来れば納めたくないかもしれませんが、仕方がないものと割り切り譲渡所得税は確定申告期限内に納めましょう。

譲渡所得税を申告するには、必要書類を準備するなどの手続きが必要です。それなりに手間がかかるので、申告が必要な方には早めの対応をオススメします。