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マンション売却における節税のコト

こちらのカテゴリでは、マンション売却時にかかる税金と、その節税方法について解説しています。

監修者からのメッセージ

税制は変化も激しく複雑です。とはいえ売却金額がどのくらい残るのか・残すのか、結果的に大きな差となってしまいます。税金に関してはしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。

不動産は歳月が経つに従って資産価値も低下するので、家賃収入を一定に維持することは難しいですし、売却時には不動産そのものの価格が下落しているということもよくあります。結局、毎月のローンの支払だけが残ったという事態になってしまうのは避けたいところです。

節税も不動産投資も「手元にお金を残すため」という目的は同じかと思います。であるならば、大切な事は、節税だけでなく「利益を得る」ということを考えて不動産投資を行うべきだと考えます。

利益を出すことが第一の目標、その結果として節税ができるというように考えたほうがいいかもしれません。

私は不動産売却コンサルタントとして、投資のセカンドオピニオンとして、一投資家としての中立的な視点からメリット・デメリット両方を含めてアドバイスをさせていただきます。マンション売却時にお困りの事があればセカンドオピニオンとしてお気軽にご相談ください。

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不動産売却などで節税できる税金の種類(早見表)

まずはどんな税金が節税できるのかを知っておくことが大切です。マンション売却時には以下のような税金がかかります。節税可否も含めて見てみましょう。収入印紙税と譲渡所得税は節税が可能な税金です。知っているかいないかで大きく差が出るので、ぜひ節税方法を把握しておきましょう。

税金の種類 節税可否
収入印紙税
登録免許税(抵当権抹消のケース)
譲渡所得税

売買契約書に貼付する印紙税の節税方法

売買契約書を作成するときに、契約書に貼付することで税金を納めます。売買契約金額に応じて金額が変わり、最低で200円、最高で60万円と幅広いです。

ただし、売り主の場合は買い手が持っている印紙付きの売買契約書をコピーすることで節税が可能。さらに、期間限定ではありますが軽減税率が適用される特別措置を利用すれば最大半分もの税金を節約することが可能です。

不動産の売却益が出た場合の譲渡所得税の節税方法

不動産を売却したときの利益、つまり売却金額から購入費用や売却に要した経費を差し引いた金額に対して課税されます。マンション売却時にかかる税金で一番大きいのがこの譲渡所得税。ただしその分大幅に節税でき、場合によっては0になることも。

まず不動産の保有期間によって税率が変わり、5年未満は39%、5年以上は20%と倍近い違いがありますので、なるべく物件は5年以上保有することが望ましいです。加えて10年以上物件を保有していれば軽減税率が適用されるので、税金をさらに節約することが可能です。

また、マイホームとして物件を保有していた場合は最大3,000万円の特別控除が受けられます。物件を売却して新しく物件を買い替える際にも特例が適用されて、譲渡所得税が0になる場合があります。

ご自分がマンションを売却する際には、節税ができるのか、特例が適用できるのかを専門家に確認されると良いかと思います。

マンション売却時の節税事例パターン

それでは上記の節税方法で具体的にいくらぐらい譲渡所得税を節税できるのかを例を挙げながら考えてみましょう。

例えば7年住んでいたマンションを売却した結果、売却益が500万円となった場合、20%の税金を払う必要があるので、100万円もの税金を支払わなければいけませんが、マイホームとして住んでいれば3,000万円の特別控除が適用されるので、税金はチャラになります。仮にマイホームとして住んでいなくて、11年目で物件を売却した場合には10年以上の軽減税率(6,000万円以下は14.21%)が適用されて71万0500円となります。

ちなみに、マイホームとして住んでいれば、当然3,000万円の特別控除が適用されるので、この71万円という税金もチャラになります。莫大な税金のことを考えると、マイホームとして投資用のマンションに住むというのも有りかもしれません。

節税対策目的のマンション投資は失敗する?

すでに他の事業をしている方が節税対策でマンションに投資は失敗する?しているというケースも少なくありません。不動産を所有していれば、固定資産税やローン利息、減価償却費などの経費を計上できるため、法人税や所得税を節税できるからです。ただし、「節税」だけを目的にして不動産投資を行うのは考えもの。家賃収入よりも経費が上回る赤字となってしまっては、税金は確かに減るかもしれませんが、手元に残るお金は少なくなってしまいます

結局、無駄な投資をするよりも税金を払っておいたほうが手元にお金が残ったということにもなりかねません。また、相続税をそのまま現金としておくよりも、不動産を購入したほうが評価額を圧縮できるので、相続税対策として不動産を購入される方も多いのですが、だからといってむやみに不動産を購入するのもあまり良いとは言えないでしょう。