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売却時の節税事例パターン

こちらのページではマンションを売却するときに譲渡所得税の特例を使ってどれくらい節税できるのか、具体例を3つ挙げてご紹介します。

おおよそまとめると…
  • マイホームとして利用していた場合、3000万の特別控除が適用されます。
  • マイホーム利用ではなくても、10年以上の物件保有で軽減税率が適用されます。
  • 新しい物件へ買い替えの場合、特例により譲渡所得税が0になるケースもあるのです。

節税事例を見てみよう

以下の条件での事例毎のケースを見てみましょう。

売却価格 4,310万円
取得費用 4,000万円
減価償却費 324万円
取得費 3,676万円
売却益 493万6,800円

3,000万円の特別控除

まずは土地2,000万円、建物2,000万円の、合計4,000万円で購入した物件にマイホームとして12年住んでいて売却するときの譲渡所得税について考えてみましょう。

4,300万円で売却し、売却想定価格に固定資産税の清算金が10万円上乗せするとして、実際の譲渡価格は4,310万円となります。

取得費用は4,000万円ですが、建物の購入費用は減価償却をして計上するので、まずは減価償却費を求めます。

2,000万円×0.9×0.015×12=324万円。故に取得費は4,000万円-324万円で、3,676万円となります。

譲渡にかかる経費として、仲介手数料を売却価格の3%と仮定すると139万3,200円。これに印紙税1万円を加えると、140万3,200円となります。

つまり売却益は4,310万円-3,676万円-140万3,200円=493万6,800円です。

通常、12年物件を保有した場合は、譲渡所得税は長期譲渡所得となるので、本来であれば98万7,360円を収める必要がありますが、マイホームとして利用していたので、3,000万円の特別控除が受けられ、譲渡所得税は0円となります。

10年以上の場合の軽減税率

次に上記と同じ条件で、マイホームとして使っていない場合を想定しましょう。

3,000万円の特別控除が受けられないので、譲渡所得税は本来98万7,360円となります。ただし、物件を10年以上所有していると軽減税率の対象となります。

売却益が6,000万円以下の部分に関しては14.21%、6,000万円超の部分に関しては20.315%という税率ですので、70万1,519円となります。

マイホームとして利用しているかいないかで、これだけ税金に開きがあるのです。3,000万円控除は「住まなくなって5年以上経過したら適用されない」という条件があるので、住まなくなった物件については注意が必要です。

買い替えの特例

物件をマイホームとして利用していて、かつ新しい物件に買い替えるときにも特例が適用されます。

物件を売却して得た金額よりも、買い替えた物件のほうが高額であった場合が条件です。

つまり、4,310万円で売却して、4,311万円で物件を購入した場合は一切譲渡所得税はかかりません。


以上のように、特例を利用して譲渡所得税を節約することが可能です。どのような特例があるのか、どんなケースに対して適用されるのか、しっかりとチェックしておきしょう。