一棟マンション売却する時に知っておきたい税金のコト » マンション売却における節税のコト » 分譲と一棟で、売却時の税金額の違い

分譲と一棟で、売却時の税金額の違い

不動産投資で特に重要となるのが出口戦略です。しっかりと考えていないと、最終的にマイナスになることもあります。出口戦略を考えるときに理解しておきたいのが売却時にかかる税金です。投資用のマンションを売却した場合、どのような税金がどれくらいかかるのでしょうか。分譲と一棟でかかる税金額を解説します。

分譲マンション売却でかかる税金

投資用に購入した分譲マンションを売却するときは次の税金などがかかります。

それぞれの概要は以下の通りです。

印紙税

印紙税法で定められた課税文書にかかる税金です。分譲マンションを売却するときに作成する課税文書が売買契約書などです。税額は、課税文書に記載されている契約金額によって決まります。印紙税は、定められた印紙を課税文書に貼り付けて消印することで納めます。印紙税額は次の通りです。

記載された契約金額 印紙税額(1通又は1冊あたり)
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2万円
500万円を超え1,000万円以下 1万円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円

参考:国税庁:印紙税額

契約書を2通作成した場合は、それぞれの契約書が課税文書になります。よって、それぞれに印紙の貼り付けが必要です。契約書のコピーは課税文書に当たりません(契約の成立を証明する目的で作成されたものは除く)。

消費税

分譲マンションの売主が課税事業者の場合、建物の譲渡代金や仲介手数料などに消費税がかかります。ちなみに、土地の譲渡代金に消費税はかかりません。建物の税額は、建物購入時の税率で求めます。平成元年4月1日~平成9年3月31日の間に購入した建物には消費税3%、平成9年4月1日~平成26年3月31日の間に購入した建物には消費税5%、平成26年4月1日~現在までの間に購入した建物には消費税8%が課されます。現在のところ、平成31年10月1日に消費税の引き上げが予定されています。引き上げ後の税率は10%です。

所得税と住民税

分譲マンションの売却により発生した所得を譲渡所得といいます。譲渡所得がプラスになる場合は、所得税と住民税も課税されます(マイナスの場合は課税されません)。譲渡所得は次の計算式で求めます。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入は、分譲マンションの売却で得た収入。つまり、分譲マンションの売却代金です。取得費は、譲渡収入金額の5%に当たる金額か分譲マンションの購入に要した金額から建物の減価償却費を引いた金額です。分譲マンションの購入に要した金額には、リフォーム費用や税金などが含まれます。譲渡費用は、不動産会社に支払った仲介手数料や売買契約書に貼りつけた印紙代など、分譲マンションを売るためにかかった費用の合計です。

分譲マンションの売却代金から取得費と売却にかかった費用の合計を引いてプラスになる場合(譲渡益、すなわち儲けた金額に対して)、所得税と住民税が課税されます。

課税方法は、分譲マンションの所有期間により異なります。所有期間は、分譲マンションを譲渡した年の1月1日を基準として判断します。この時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡、5年を超える場合は長期譲渡となります。例えば、平成25年4月1日に取得した分譲マンションを平成30年8月1日に譲渡した場合は、短期譲渡になります。譲渡した時点では5年以上所有していますが、平成30年1月1日時点では5年以下しか所有していないからです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下になります。

短期譲渡所得にかかる39.63%の内訳は、所得税30.63%・住民税9%です。長期譲渡所得にかかる20.315%の内訳は、所得税15.315%・住民税5%です。以上の税率に、復興特別所得税2.1%が上乗せされます。譲渡所得に以上の税率をかけて所得税と住民税を求めます。(※以上は、個人で分譲マンションを所有している場合の税率です。)

平成27年1月に4,000万円(土地1,500万円・建物3,500万円)で購入した分譲マンションを、平成29年12月に5,000万円で売却した場合の税額は次のようになります。譲渡にあたりかかった費用は100万円とします。

特例の利用で課税を繰り延べできることも

定のエリアにある投資用マンション譲渡して、一定の期間内に特定のエリアにある土地建物などを取得し、取得日から1年以内に買い替えた資産を事業に利用する場合、譲渡益の一部に対する課税を繰り延べることが出来ます。この特例を「事業用資産の買い替え特例」といいます。

事業用資産の買い替え特例を利用すると、分譲マンションの売却金額より買い換え金額が大きい場合、売却金額に20%(課税割合)を掛けた金額を譲渡収入として譲渡所得の計算を行えます。売却金額より買い換え金額が小さい場合は、差額と買い換え金額に20%を掛けた額との合計を譲渡収入として譲渡所得の計算を行えます。

事業用資産の買い替え特例を利用するには、譲渡する年の1月1日時点で分譲マンションの所有期間が10年以上であることや買い替え資産が土地の場合は土地の面積が300平方メートル以上で譲渡した土地の面積の5倍以内などの要件を満たさなければなりません。

分譲マンションを売却した場合、以上の税金がかかります。

マンション一棟売却でかかる税金

マンション一棟を丸ごと売却するときにかかる税金も分譲マンションを売却するときと同じです。基本的に、特別な税金がかかることなどはありません。それぞれ税金に対する注意点は以下の通りです。

印紙税

印紙税の税額は、売買契約書に記載される金額により変動します。マンション一棟を売却する場合、記載される金額が大きくなるので印紙税額も大きくなります。売買契約書に記載される金額が1億円を超える場合の印紙税額は次の通りです。

記載された契約金額 印紙税額(1通又は1冊あたり)
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円

所得税と住民税

所得税と住民税も、分譲マンションを売却したときと同じく譲渡所得に基づき算出されます。それぞれの税率も分譲マンションを売却したときと同じです。譲渡益が大きくなりやすいので、所得税・住民税も大きくなりやすい点には注意が必要です。

参考に、平成25年1月に3億円(土地1億円・建物2億円)で購入したマンションを平成28年12月に3億5千円で購入した場合の税額を計算します。譲渡にあたりかかった費用は300万円です。

事業用資産の買い替え特例を利用しづらいかも

マンション一棟を売却しても事業用資産の買い替え特例は利用できます。ただし、買い替え資産が土地の場合は土地の面積が300平方メートル以上で譲渡した土地の面積の5倍以内などの要件を満たさなくてはならないので、簡単には利用できません。この点も、マンション一棟を売却する前に押さえておきたいポイントです。

※マンション一棟を売却するときにかかる税金とマンション一部屋を売却するときにかかる税金が同じであることを税務署で確認しています。

正しく分かる、詳しく分かる一棟マンションを売却する時に知っておきたい税金のコトトップページへ >>